万泽股份(000534.CN)

万泽股份:未进入结算周期,一季度亏损

时间:11-04-29 00:00    来源:天相投资

2011年一季度业绩概述:营业收入4190万元,同比增长225.92%;营业利润为亏损1297万元,去年同期为亏损1341万元;归属母公司净利润为亏损1378万元,去年同期为亏损1115万元,每股收益-0.05元。

无地产业务收入,热电业务继续亏损。公司主营业务结构为房地产开发为主、热电产销业务为辅,其中房地产项目主要分布于北京、西安和常州,而热电业务由于规模小、发电效率低、效益差,一直处于亏损状态。公司一季度收入同比增加主要源于子公司万泽碧轩贸易公司的销售额同比提升,由于期内无房地产结算收入,而热电业务依旧亏损导致公司一季度亏损。

2011年业绩有保障。由于一季度向来不是房地产企业的结算时点,从全年来看,公司主要有两个项目有望实现结算:1、万泽国际大厦项目。该项目位于常州武进区,是该区段最高档写字楼,可销售建面2.56万平米,于2009年开始预售,截止2010年底已完成约63%的预售,实现预售款项1.08亿元。2、西安“鸿基新城”项目(不并表),该项目为公司于去年9月份取得,占地3789亩,为西安最大的经适房项目。其中26#地块南部已经开发建设,共推出房源2025套,实现预售房款6.66亿元,如果该部分收入于2011年全部结算的话,预计能贡献投资收益3000万元。

短期资金压力较大。截至一季度末公司账面现金为5791万元,较年初减少64.4%,主要为向西安新鸿业提供财务自主所致,经营性净现金流同比减少77.23%,扣除预收款项后的流动负债为4.62亿元,较年初增加0.76亿元,短期资金压力较大。真实负债率为41.6%,公司一直没有长期借款,长期财务杠杆不高。

未来看点主要在于经适房及重组预期。公司目前商品房项目仅余万泽国际大厦项目,另外公司拥有安业、鑫龙海项目等约120亩土地储备,规划建筑面积约21.29万平米,但目前仍未启动开发,短期内无法为公司贡献业绩。公司今年需要关注的有两点:“鸿基新城”的盈利能力。“鸿基新城”项目26#南部地块已基本告罄,预计于今年结转,另外20#地块将于今年6月份开始预售。西安经适房配套公建用房部分销售普遍选择补交土地出让金后按市场商品房销售。经过我们测算,假设鸿基新城的商业部分占总建筑面积的比重为10%,整个鸿基新城项目预计能实现约26亿元的净利润,净利润率达到12%,远高于一般经适房3%的利润率。

重组预期。公司于2009年3月正式启动的实现万泽集团房地产业务整体上市方案(以3.57元/股的价格向大股东发行21120.44万股购买其深圳万泽地产剩余的47.75%和常州万泽天海100%股权)已于2009年12月7日获得证监会有条件通过,并于去年8月份经股东大会通过将重组议案有效期延期一年,但至今尚未获得证监会核准文件。

盈利预测及投资评级。在暂不考虑公司重组的情况下,我们预计公司2011年-2012年EPS为0.18元、0.20元,以昨日收盘价6.70元计算,动态市盈率为37倍和34倍,不具有估值优势,维持“中性”评级,但建议投资者关注公司重组进展以及公司保障房概念带来的交易性机会。

风险提示:重组时间不确定性和重组后地产行业趋势下降导致业绩不达预期风险;经适房项目后续开工进展具有不确定性。