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万泽股份:可结转项目较少致业绩下降

发布时间:2011-04-08    研究机构:天相投资

2010年业绩概述:营业收入3.11亿元,同比下降43.86%;营业利润6406万元,同比下降25.6%;归属母公司净利润1254万元,同比下降13.02%;每股收益0.05元。分配预案为每10股派现金1元。

主营收入同比下降主要源于两点:1、房地产结算收入下降。公司报告期内销售情况良好,但结转收入的资源较少,仅有一个北京“又一村云顶水天嘉园”项目,导致房地产收入同比下降51.04%。2、热电业务亏损依旧。

公司报告期内电力营业总收入6140万元,同比下降34.39%,主要原因系电厂机组设备老化,多个机组以及南线供热停运所致。

今年公司有两个项目有望结算。1、万泽国际大厦项目。

该项目位于常州武进区,是该区段最高档写字楼项目,可销售建面2.56万平米,于2009年开始预售,截止2010年底已完成约63%的预售,实现预售款项1.36亿元。2、西安“鸿基新城”项目,该项目为公司于去年9月份取得,占地3789亩,为西安最大的经适房项目。其中26#地块南部已经开发建设,共推出房源2025套,实现预售房款6.66亿元。

经营性现金流大幅下降。截至2010年底公司账面现金为1.63亿元,较年初下降54.06%,经营性净现金流为0.25亿元,同比下降90.57%,主要由于报告期内支付工程款以及新增新鸿业项目所致。真实资产负债率为37.54%,较年初上升12个百分点,长期财务杠杆有所提高,但仍处于行业较低水平。

未来看点主要在于经适房及重组预期。公司目前商品房项目仅余万泽国际大厦项目,另外公司拥有安业、鑫龙海项目等约120亩土地储备,规划建筑面积约21.29万平米,但目前仍未启动开发,短期内无法为公司贡献业绩。公司今年需要关注的有两点:

“鸿基新城”的盈利能力。“鸿基新城”项目26#南部地块已基本告罄,预计于今年结转,另外20#地块将于今年6月份开始预售。西安经适房配套公建用房部分销售普遍选择补交土地出让金后按市场商品房销售,若“鸿基新城”的商业部分(按26#地块算约占8%左右)全部按市场商铺售价销售,其盈利能力将远高于一般经适房3%的利润率。

重组预期。公司于2009年3月正式启动的实现万泽集团房地产业务整体上市方案(以3.57元/股的价格向大股东发行21120.44万股购买其深圳万泽地产剩余的47.75%和常州万泽天海100%股权)已于2009年12月7日获得证监会有条件通过,并于去年8月份经股东大会通过将重组议案有效期延期一年,但至今尚未获得证监会核准文件。

盈利预测及投资评级。在暂不考虑公司重组的情况下,我们预计公司2011年-2012年EPS为0.09元、0.11元,以昨日收盘价6.59元计算,动态市盈率为73倍和60倍,不具有估值优势,维持“中性”评级,但建议投资者关注公司重组进展以及公司保障房概念带来的交易性机会。

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